清理违建、铺装路面、布置绿化……记者走访多地改造后的老旧小区时发现，小区居住环境有明显提升，但物业管理及民生服务等方面仍存短板。改造后的老旧小区面临“管不好”“管理乱”“管理难”等问题。

配套服务存短板

在中部某省会城市，居民反映其所在的小区改造更换了更明亮的路灯，可新路灯却“轮流上岗”，不开灯时路面一片漆黑。有居民向社区反映后才知道，小区路灯开关由小区物业控制，而“轮流上岗”的原因竟然是电费超支。

东部某房龄超30年的老旧小区，2019年由当地政府出资维修改造，后来长时间没有物业公司进驻，加上小区内租户众多，一些顽疾没有得到根本解决。居民赵先生告诉记者，小区改造后出现垃圾连续一周无人清理的情况，以致小区臭气熏天。业主找居委会也无下文。无奈求助媒体后，问题才得到解决。

类似问题并不少见。老旧小区改造虽改善了硬件，但配套服务往往跟不上。

多地社区干部反映，不少老旧小区属于开放小区，居住人员较复杂，出现疫情时，社区工作人员严重不足。面对测温、封控、登记信息、入户调查、组织核酸检测、配送物资等大量工作，有物业的小区能够很快正常运转，而没有正规物业服务的老旧小区，封控管理都是个问题。

西部某市住建部门工作人员说，去年当地因疫情实行小区大面积封控时，他们曾经协调几家规模较大的物业公司支援附近缺少物业的“零散小”老旧小区，可几乎所有物业企业都有心无力，仅能捐赠一些防疫物资。“如果不是机关单位的党员志愿者大批下沉到社区，老旧小区的防疫工作根本拉不开栓。”

多因素致使“里子”难改

据调查，公共维修资金缺口大、物业企业收费难、改造实施中沟通机制不健全等问题，是不少老旧小区改了“面子”、改不动“里子”的重要原因。

——公共维修资金缺口大，致小区维护成难题。据了解，2000年以前，大部分老旧住宅小区未归集房屋维修基金，后期公共部分的维护保养缺乏资金来源。在华东某市，按照规定，维修基金降至总量的30%就应该续筹，但在续筹过程中，许多业主认为，买房时已交了钱，后续不愿再交。一些房屋经多次转手后，现有业主也不愿意交费。

中部某省住建厅城建处负责人认为，当前迫切需要修改完善《物业管理条例》，因为原有条例只对新开发楼盘设置规定，对既有住宅和改造后的老旧小区设施维护没有涉及。

——物业企业盈利少、收费难，服务打折扣。老旧小区盈利性项目较少，较大规模的物业公司不愿进驻。部分小区改造完成后，只能在社区的帮助下成立业主代表委员会进行自治管理；有的为了能收到钱，将物业费定得较低，主要保障日常保洁、垃圾处理等简单事务，设施维护只能依靠社区或者政府统筹。

安徽省合肥市物业协会会长程纯洁说，大多数老旧小区规模较小，过去长期没有物业，或由所属单位代管，业主没有交纳物业费的习惯，即使改造后引入市场化的物业公司，物业费也很难收取，制约了物业公司提供高品质服务的可持续性和积极性。

——改造实施中，缺乏有效的沟通机制，居民诉求未得到足够重视。受访社区干部反映，在老旧小区改造项目中，城建局是业主单位，小区是受益对象，社区的主要作用是协调和监督，且监督力度有限，面对居民意见只能做“传声筒”。这导致一些施工项目在实际操作环节与居民期待存在差距。比如，有的改造项目只管拆除防盗窗，却无视居民的防盗需求等，为后续治理埋下隐患。

公选王遴选网问题：如何破解老旧小区“管不好”困局？

推荐答题参考：

基层干部认为，老旧小区之困，须以共建共治共享的思路，统筹各方协同解决。

一是发挥党建引领作用，推行“红色物业”。探索建立基层党组织领导下的物业管理服务机制，把物业服务管理作为城市基层社区基础治理的重要组成单元，纳入各级党政组织日常工作范畴。同时，细化和明确物业行政主管部门、街道办事处、社区等相关各方在物业管理体系中的职责分工，加强横向联系、协调沟通，力求取得良好管理效果。

二是搭建高效实用的居民沟通议事平台，探索建立居民“点菜式”改造服务。老旧小区改造应当更加重视居民诉求，尊重居民意愿，激发居民参与改造家园的热情。可以搭建“互联网+共建共治共享”居民沟通议事平台，提高居民协商议事效率，赋予居民参与制定改造方案的权利，让小区业主成为老旧小区管理的主体。

三是推动社会资金参与老旧小区改造项目，探索建立长效运营机制。地方政府要推动社会资金参与到老旧小区智能物业、智慧养老、智能家居等有一定收益回报的改造项目中，通过长期运营，获取长期收入。

此外，还可以制定出台专门针对老旧小区的物业管理条例、备案制度等，适当放宽物业准入条件或服务标准，鼓励、吸引更多社会力量参与老旧小区管理服务。（来源：半月谈）

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