一、高度复杂的小微事务治理

我国住宅小区的空间形态，衍生出高度复杂的小区事务类型。

一是小区内部相邻关系高度复杂。居民在自己专有住房内部的生活行为造成的负外部性后果，必然影响到相邻住户的合法权益，典型如室内装修、住改商、噪音等问题。

二是小区内共有部位和共有空间使用与管理事务高度复杂。集合式住宅必然存在大量共有共用的设施设备和公共空间，比如电梯、楼道、绿地、停车库等，这些事务的复杂程度是独立式住宅构成的小区无法比拟的。

三是城市空间内小区间以及小区同其他城市空间的利益摩擦问题，其中最典型的就是邻避问题。

上述事务的共同特点是，绝大多数属于日常化的生活小事，事件体量小，高发多发且重复发生，虽然它是一种生活治理，是小微事务的治理，但直接关切到居民的日常生活品质。

现有的小区治理体系，主体是由物业服务体系与业主自治体系构成，同时要与基层组织体系（包括基层党组织和居民自治组织）和行政执法体系组成的城市基层治理体系发生关系。小区治理，本质上是居民在小微事务上的集体合作，自主化解问题，维护宜居权利，实现房产保值。小区同城市体系的关联性和小区治理体系的有限性，决定了其不可能仅靠自身实现完全治理，而需要同城市基层治理体系实现有效协作。

二、物业服务与管理

首先是前期物业同常规物业的有效衔接问题。如果前期物业承接查验能够客观严谨地完成，并认真负责，就可以在法定的建筑保修期内，最大限度减少开发主体和建设主体遗留的质量隐患。另外，前期物业阶段一般也是业主组织空白期，应属全体业主的小区公共收益就存在被物业企业侵占的可能。公共收益本应作为小区最主要的公共积累，使用起来自主权大、灵活性高，是小区治理中最重要的常规资源。物业承接查验和公共收益分配出现问题，必然会引发业主维权运动，只有有效处理，才能平稳顺利地过渡到常规物业阶段。

其次是物业更替问题。所谓物业更替即业主主动或被动地更换物业服务主体，由于涉及具体利益，物业更替往往难以平稳完成，大多伴随矛盾冲突。物业更替中容易出现的问题有两类，一是新旧物业交接问题，二是应急管理问题。新旧物业交接目前尚缺乏有效规制手段，主要依靠两个市场主体的理性配合，很容易因为利益纠葛出现老物业不肯走，新物业进不来，造成小区失序。近年来首先在一线城市，继而在二线三线城市，已经陆续进入物业更替高峰期，由此引发的社会矛盾甚至群体性事件也是层出不穷。这就引发应急管理问题，即在自主交接出现问题时，如何通过应急手段维护小区正常秩序，确保居民生活稳定。一些城市推出应急物业管理制度，但实践中还是存在许多问题，往往引发更为复杂的物业交接矛盾。

三、业主自治

业主只有组织起来，才能有效维护自身权益。但在实践中，往往是维权阶段的短期组织比较容易，进入常规自治阶段后，反而陷入种种困境，主要有三个方面。

首先是业主自治组织建设问题。组建有效的业主委员会，几乎决定着小区治理成败。关键问题在于，数以千计的陌生的业主，能否真正将那些有公心有能力的积极分子选举出来，并给予他们有效的社会激励，使其能够可持续地积极开展工作。

其次是业主自治组织的能力问题。小区事务涉及诸多法律、财务、工程、规划、设计等方面的专业知识，业主自治需要业委会具备较强的同物业企业、政府部门等其他主体的合作能力。问题在于，业委会作为一个自治组织，其成员只能在现有居住人群中产生，且都是兼业和志愿服务，这就存在极大的不确定性。业主自治要有效运行，特别需要进行能力建设。在这方面，可以探索通过政府购买服务的方式进行供给。

最后是业主自治组织的监督问题。完全自主的选举，必然存在业主自治被投机分子钻空子的风险。信息不对称、缺乏足够时间和能力、数量众多且分散等，都决定了仅靠业主进行监督并不现实。是否可以探索对业委会的审计制度，探索监委会制度等。需要强调的是，完善监督体系应把握一个原则，即不增加业主自治的运行成本，避免挫伤业主参与业委会的积极性。

四、基层治理体系协作

首先是基层组织体系同业主自治体系的有效协作问题。目前来看，二者基本处于割裂状态。基层组织往往只在业委会选举和业主自治失序时，进行有限介入，效果非常不理想。有效协作当然不是基层组织对业主自治的过度干预，而应该定位于总体引导和积极辅助，特别是在组织建设和外部资源链接上面发挥作用。尤其需要探索通过基层党建，激活普通党员，为业主自治提供制度化的积极分子输出和公共规则生产。

其次是政府行政执法体系的有效介入问题。违章搭建、侵占绿地、饲养宠物、停车管理，越来越多的小区事务仅靠业主自治体系和物业服务体系难以完成，因为它们缺乏执法权，业主规约等只是一纸空文，是没有牙齿的纸老虎。问题化解不及时，就会累积成大矛盾。问题要化解在平时，就亟需政府行政执法体系更加积极有效地进入小区执法，通过对少数居民不当行为及时而又明确的制裁，对大多数普通居民进行规则教育和宣示。在这个意义上，要强化小区治理在整个城市治理体系中的地位，使其更好地衔接起来。

 公选王遴选网推荐参加遴选公务员考试考生学习>>>

【2019住建遴选公务员考点】如何理解“城市管理应该像绣花一样精细”？

【2019住建遴选公务员考点】垃圾分类进入“强制时代”，该怎么做才能“拎得清”？