作为东北区域中心城市，沈阳平均房价仅为7000元冒头，但库存较高，去化周期约为15—18个月。沈阳的新举措，不仅挖掘了大中专毕业生和中低收入人群的有效需求，同时也是从城市长远发展和提高综合竞争力考量，着眼于留住人才、提高中低收入人群的福祉，可谓一石三鸟。

人才是地区竞争之根本。按沈阳的政策，大中专毕业生将享受差不多总房款4个百分点的补贴。一套面积100平方米的房子，购房补贴加契税减免，能达到2.8万元；而对无力购房的毕业生，沈阳提供每月200元、400元不等的补贴，几乎是当地租房费用的1/5。这将会吸引更多大学生留在沈阳就业创业，有利于改善城市人口结构、提高人口竞争力。

沈阳借去库存契机，降低了农民工等人群购房门槛，试图解决一些老大难问题。比如，购房的农民工子女可就近入学，能在沈阳参加中考，这是一个重大突破。很多城市农民工子女可以入学，但只能借读，不能参加当地中考。

再比如，两地分居家庭在沈阳购房安家的，给安家费；居民互换住房的，实行“零税费”政策。

这些让利于民的措施，短期看，政府财政要多开支一些，背一些负担，但长期看既可以促进房地产销售，也有助于让不同人群共享发展成果，建设更有温度的和谐城市。

值得注意的是，沈阳财政补贴动用的是地方财力，并没有突破国家政策，而且取消了之前争议较大的“零首付”措施。这样，既不过度加杠杆，又有效防范金融风险，守住了去库存的安全底线。

去库存，是供给侧和需求侧有效对接的过程。怎样把去库存和改善民生、共享社会发展成果结合好，值得研究。

沈阳的探索还说明，房地产市场的发展具有极强的不平衡性，一二三线城市、东中西部地区，房地产市场冷热迥异，对房地产的调控不能一张药方开到底，应分类指导、一城一策。该去库存的去库存，该加大供应的加大供应，该吸引人口的吸引人口，该控制规模的控制规模，不能多个病人一服药。

2016年3月1日，沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》。此文件可能作为辽宁遴选公务员考试出题背景材料，参加2016年辽宁遴选、沈阳市直遴选考试的朋友需留意。全文如下：

沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)

各区、县(市)人民政府，各相关部门：

房地产业是我市全面振兴的重要支柱产业之一。当前，我市房地产市场发展总体良好，但结构性矛盾应当引起重视。为进一步改善房地产供需结构，促进我市房地产市场健康发展，按照中央经济工作会议要求，省政府关于化解房地产库存的若干意见，结合我市实际，提出如下意见。

一、保持房地产市场稳健发展。2016年我市商品房销售实现同比增长10%的目标，库存去化周期控制在合理区间，房价运行保持基本平稳,力争用2-3年时间使我市房地产市场供需结构达到均衡。

二、严格控制新增供地。对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制，原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。实行差异化供地政策, 原则上产业用地按需供应，对住宅库存偏大区域减少供应，在房地产开发用地出让前，由规划、建设和房产主管部门合理确定商住比、车位比、容积率。及时发布城市发展规划、建设规模、供应结构、空间布局、重大基础设施建设计划和进展等信息，引导房地产市场理性投资和消费。

三、加大闲置土地处置力度。对超过动工开发期1年不满2年的闲置土地，按规定收取土地闲置费，对闲置超过2年的依法收回，重新进行市场配置。

四、加强城市基础设施和配套建设。加快新城区和新建项目周边的道路、公交等城市基础设施建设。对个别配套滞后的项目，经有关部门同意开发企业可垫资建设，待验收合格后在缴纳配套费时予以抵减。完善教育、医疗、商业等资源配置，在新城区鼓励优质中小学校增设分校，配置社区医疗机构。优化水、电、气、暖等公用事业配套服务，降低收费标准，规范收费行为，提高办事效率。通过特许经营、投资补助、政府购买服务等多种方式，吸引社会资本参与投资、建设和运营城市基础设施项目。

五、支持项目开工建设。各地区政府要认真排查、解决影响已出让土地开工的历史遗留问题，保证出让的土地达到净地标准。提高建筑工程施工许可审批效率，落实我市有关建筑工程施工许可和竣工验收备案的规范意见。加大重点项目建设推进力度，落实市政府关于推进全市重点项目建设的政策措施。

六、支持开发企业调结构。对本意见下发之前已出让的土地，开发企业可申请调整全装修比例。对已供应、未开发的房地产开发用地，开发企业可以申请转换用途、调整商住比例。对于在建商品住房项目，房地产开发企业可以申请调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整。对开发企业提出的申请，各有关部门在条件允许的情况下予以支持，并简化办事流程、缩短审批期限。

七、对个人购买住房给予奖励政策。凡个人购买住房契税税率超过1%的部分，市区两级财政给予补贴。在市政府举办的房交会和异地房展会期间，对购买参展楼盘的住宅和非住宅给予购房补贴，具体补贴标准另行制定。同时，房交会推出的“惠民楼盘”将给予购房人房价补贴、契税补贴和家装补贴等让利优惠。各地区政府要积极组织召开区域房交会，自行出台优惠政策。

八、加大住房公积金贷款支持力度。已取得商品房预售许可证的，即可申请办理住房公积金贷款。首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%。家庭或个人可以使用住房公积金同时贷款购买两套房，第二套房贷款的最低首付比例为20%。实行“认贷不认房”政策，前次贷款已还清的，再次申请贷款的视为首次申请。最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。主借款人可以与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款。将职工缴纳住房公积金条款纳入《劳动合同》，加大城镇民营企业及从业人员建立公积金制度的力度，做到应建尽建、应缴尽缴，并逐步将符合条件的农民工、乡镇企业和个体工商户及从业人员纳入住房公积金体制。

九、降低二手住房交易税费。二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件，一年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元。

十、自住型公寓享受住宅政策。居民购买商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可以视为住宅，交易税费按照住宅标准缴纳，同时在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。已经购买的用于自住的商住公寓或酒店式公寓，自本意见发布之日起，享受住宅同等政策。

十一、拓宽非住宅和住宅使用功能。鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等。允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。

十二、大力推动棚改货币化安置。从今年起对新纳入棚改拆迁安置的居民，力争全部实行货币化安置。

十三、高端人才购房享受优惠政策。进一步落实“盛京人才”战略，对领军人物和杰出人才等，由市、区两级财政按政策规定发放购房补贴。

十四、支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

十五、鼓励农民进城买房居住。积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制。落实“两权”可抵押贷款政策,简化收入证明要件和担保手续等，为进城购房的农民提供贷款支持。全面推进居住证制度，推动居住证持有人享有与本地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。一市三县可结合本地区实际出台支持政策。

十六、方便购房人子女就学。居民为子女就学购买商品住房的，将入学条件由“以落户时间为准”改为“以居住时间为准”，居住时间自购房人办理商品房合同备案之日算起。

十七、支持两地分居家庭、农民工和外籍人士购房安家。两地分居家庭在沈购房安家的，按购房面积每平方米补贴100元的安家费。农民工在沈购房子女可在我市接受义务教育，就近入学，可以在我市参加中考。外籍人士在沈购房不受套数限制。

十八、支持开发企业并购重组、拓宽融资渠道。鼓励开发企业向规模化、集约化、专业化发展，出台我市支持开发企业并购重组的优惠政策。支持开发企业拓宽融资渠道，协调金融机构下调信用良好企业的按揭保证金比例，加大对品牌开发企业的信贷支持力度。

十九、减轻开发企业负担。开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对开发企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。城市基础设施配套费后置到办理《商品房预(销)售许可证》或《房屋所有权证》时征收。取消建设项目的安措费、社保费收缴和拨付。进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。进一步梳理房地产开发建设审批流程，向社会公开审批环节和收费项目，未公开的不得实行审批或收费。

二十、加强对开发企业的监管。加强对开发企业资质的动态监管，完善退出机制，淘汰“ 僵尸企业”。探索建立商品房预售资金监管机制，规避市场风险。

二十一、大力培育发展房屋租赁市场。进一步深化住房制度改革，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。积极培育住房租赁经营机构，推进住房租赁规模化、专业化经营。对利用自持库存商品房开展房屋租赁业务的开发企业，以及专业从事房屋租赁业务的企业、机构和自然人，给予金融、税收等支持政策。鼓励各类闲置房源进入租赁市场，多渠道增加供应。支持在沈就业、创业的高校毕业生租赁住房，可以领取3年租房补贴，标准为：博士每月800元，硕士每月400元，学士每月200元。进一步扩大公租房保障范围，降低准入门槛，向外来务工人员、中高等教育毕业生等倾斜，促进房屋租赁市场壮大发展。

二十二、加强对房地产工作的领导。市政府对各地区政府和各相关部门落实本意见情况进行绩效考评，成立由市政府主要领导为组长的房地产工作领导小组，负责研究制定全市房地产市场规划、工作目标、相关政策措施和组织推进工作。领导小组办公室设在市房产局，负责摸清并分析房地产市场情况，协调推进具体工作。各地区政府也要成立相应的领导机构并建立考核制度。

各单位要充分认识化解房地产库存和促进房地产市场健康发展的重大意义，进一步深化改革、创新求实、积极作为、综合施策，增强做好此项工作的责任感、主动性、自觉性。各地区政府要切实承担相应责任，做好净地出让、配套建设、闲置土地回收、组织区域房交会等管理服务工作。各相关部门要充分发挥联动作用，提高房地产调控的协调性、一致性、互补性，积极引导开发企业顺应市场形势，配合政府惠民政策，诚意让利促销。

沈阳市人民政府办公厅

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